オトクネ！

「控除（こうじょ）」とは、本来かかる税金が軽減されること。

実は不動産売却において、利益が3,000万円以下であれば税金がかからない制度があります。

嬉しい制度である反面、間違えるとかえって損をする可能性もあるので、この解説記事でしっかり学んでくださいね。

この記事でわかること

・3,000万円控除の計算方法
・適応になる条件/チェックシート
・損せず高く売る不動産売却の方法

3000万円特別控除は、最大規模の節税と言われるほどで利用しないのは損です！
・自分で購入した家を売りたい
・親族から相続した家を売りたい
・購入時/売却時の価格が分からない
そんな人に向けた記事となります

まずは3000万控除をざっくり解説

本来であれば、お家を売却した際の利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。

しかし、その譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金が1円も取られずに済むんです。

譲渡所得の計算例

譲渡所得が3000万円の場合、
本来であれば譲渡所得税（約20％＝600万円）が発生します。
しかし、3000万円特別控除を利用すると税額は0円になります。

ただし、すべての不動産に適応される訳ではありません。次の条件に該当するかどうかチェックしてみてください。

【簡単チェックリスト】3000万控除が適応される条件は？

自分で購入した家の場合

①マイホーム（居住用不動産）として住んでいた
②売却相手が親族ではない
③引っ越してから3年以内の年末に売却する
④過去3年以内に、3,000万円控除など特例を使っていない
⑤解体して更地にした場合、1年以内に売却している
⑥売却する家を過去一度も「賃貸・事業用」にしていない

相続した家の場合

①親族が亡くなるまで住んでいた家である
②売却時点で相続人（自分）が住んでいない
③相続後、3年以内の年末までに売却する
④売却前に「賃貸・事業用」にしていない
⑤売却相手が親族（配偶者・子・兄弟姉妹など）ではない
⑥相続した家の土地・建物の名義が自分になっている

※「亡くなるまで住んでた家」…生前老人ホームに住まわれていても、住民票が残っていれば問題あありません。

おそらくほとんどの人が該当するかと思います。

しかしここで重要なのは、住まなくなってから3年以内に売却すること。

お家を売却するまでには売り手探しや手続きなど大変なので、「まだ余裕がある」と考えるのはとても危険です。

購入時の金額が分からない人はどうする？

亡くなった親から相続した家なので、購入時の価格が分かりません…

救済措置として、売却価格の3%を購入価格として設定する「みなし取得費」という制度があります！

【みなし取得費の例】
✅ 売却価格：2,000万円
✅ みなし取得費（5%）：100万円
✅ 売却益の計算

譲渡所得：2,000万円 – 100万円 = 1,900万円
（3,000万円以下だから控除を受けられる！）

【注意】不動産価格高騰により控除の条件から外れる人も…

そして、「どうせうちは3,000万も売却益が出ないから大丈夫」という方は注意が必要です

2025年は不動産の売り時と言われています。近年、不動産の価格が高騰し続けています。

※出典：不動産価格指数｜国土交通省

また、2025年の最新動向を調べると、まさに今が売り時のベストタイミングと言えるようです。

1.世界情勢の影響
2.インバウンドの需要
3.新築建築費の高騰

とにかく家を高く売却するには？

不動産を売却する際、3000万円控除の条件を満たしつつ、できるだけ高く売ることが重要です。

かといって、中途半端に売却益が3000万円を超えると税金が発生し、最終的に手元に残る金額が減ってしまうこともあります。

まずは不動産価格がいくらか調べるのが重要。
しかし、1社だけに見積もりするのは損をする危険性が大きいです。

複数の不動産で比較するのが大事

不動産会社によって、物件ごとに得意不得意があったり、売り手への交渉力にも差があるので、複数の不動産会社で売却価格を比べるのが賢い方法です。

ただし、1社ずつ不動産会社に直接問い合わせするのは手間で効率が悪いです。そこで、完全無料で利用できる「不動産一括査定サービス」を利用しましょう。

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これに維持費や修繕費を加えると、毎年50万円以上 のコストが発生することも…。

さらに、相続した不動産は3年以内に売却しないと、3,000万円の税金控除を受けられなくなる 可能性があります。
「売るかどうか分からない」場合でも、早めに査定しておくことが大事 です。

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